LA CONTRIBUCION (EL IBI)

Vayamos ahora con el impuesto estrella, de todos los años, el IBI, es decir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o como se conocía anteriormente por nuestros padres y abuelos por la Contribución.

Para hacer un debate riguroso deberíamos tener claro todos algunos conceptos:

Valor Catastral. Valoración que figura en el catastro de una determinada finca. El Catastro es el censo y padrón estadístico de las fincas rústicas y urbanas. Este valor sirve de base o se toma como referencia en relación con determinadas actuaciones de las Administraciones Públicas:

De carácter fiscal: Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana...

De carácter no fiscal: expropiación, valoraciones urbanísticas, etc.

Se fija tomando como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste.

Catastro. Es un registro administrativo dependiente del Estado (Ministerio de Economía y Hacienda) en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.

Los Catastros Inmobiliarios Rústico y Urbano forman un registro de datos utilizable por la Administración, básicamente a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Consisten en un conjunto de datos y descripciones de inmuebles rústicos y urbanos, expresándose sus superficies, situación, linderos, cultivos o aprovechamientos, calidades, valores y cualesquiera otras circunstancias físicas, jurídicas y económicas. Las certificaciones catastrales literales son documentos expedidos por las Gerencias Territoriales del Catastro que acreditan los datos físicos, jurídicos y económicos que constan en el Catastro Inmobiliario, o bien la inexistencia de tales datos. Contienen datos alfanuméricos sobre los bienes inmuebles (titularidad, localización, referencia catastral, superficie, uso, cultivos, antigüedad, valor catastral, etc.).

Valor Comercial de una Propiedad. Existen varias formas de conocer el valor de una propiedad. Cada uno de ellos, da una referencia relativa, de tal forma que, finalmente podemos tener un monto cercano al precio de venta en el mercado. El método más sencillo que se acerca mucho a la realidad, consiste en averiguar el precio de otras propiedades que actualmente se encuentran en venta, en la misma zona. Sin embargo, como no sabemos cual será finalmente el valor de comercialización real, debemos agregar otras fuentes de información.

Valor Catastral de una Propiedad. El impuesto sobre bienes inmuebles (I.BI.) que se paga anualmente por una propiedad, también es una buena referencia. La determinación del monto a pagar se basa en el valor catastral que el estado hace de la vivienda. Para efectuar el cálculo se toman en cuenta varios asuntos: los metros cuadrados construidos, el área del terreno, las instalaciones especiales que presenta, la ubicación en su zona, la cercanía a los servicios públicos como colegios, hospitales y parques.

Tasación Hipotecaria. Si la propiedad fue adquirida con un crédito hipotecario, entonces, el valor de la hipoteca también sirve de referencia. Sin embargo, se debe tener presente, que este tipo de tasación, no resulta tan real como se requiere. Muchas veces esta valorización bancaria ha sido ajustada al tipo de crédito que se otorga y siempre resulta ser superior al valor catastral y menor que el precio actual de comercialización.

Precio Real de la Propiedad. Para obtener un valor real intrínsico del bien raíz, se recomienda la contratación de servicios profesionales de tasación de propiedades. En general, los bancos que conceden préstamos para compra de viviendas, establecen un precio menor al real. Esto con el propósito de recuperar el dinero acreditado, en caso que el deudor no pueda seguir pagando su propiedad. En este último caso, el acreedor rematará la propiedad y le será fácil conseguir el saldo insoluto del crédito.
Calculo del IBI. La cuantía del Impuesto es el resultado de aplicar la multiplicación de dos factores, el valor catastral x el coeficiente. De nada vale comparar cada uno de ellos independientemente, pues lo importante es saber y tener un criterio sólido respecto a si el valor catastral es el adecuado o no para luego aplicar el coeficiente oportuno.

En Huesca llevamos un retraso histórico frente a otras ciudades que actualizaron los valores catastrales cuando correspondía, es mas el valor catastral calculado en el año 2000 para que entrara en vigor en el año 2001 lo vamos a aplicar en el 2010. Todo esto viene ocasionado por no haber cumplido con las obligaciones que correspondía a los que gobernaron este Ayuntamiento en el periodo 1995 – 1999, pero no quiero cebarme con esta cuestion.

Y como lo mas ilustrativo una imagen que cien palabras he cogido un ejemplo real, que corresponde a una vivienda sita en la Avenida de los Danzantes, terminada de construir en el año 1992, de unos 120 m2 construidos y 97 m2 útiles

VALOR DE COMPRA AÑO 1992    7.500.000 pts. = 45.075,91 €        
VALOR CATASTRAL CALCULADO AÑO 2000 7.576.425 pts. = 45535,23 €
VALOR DE TASACION AÑO 2010    33.277.200 pts. = 200.000,00 €
 TABLA % aplicación valor catastral del año 2000 para el calculo del IBI
 AÑO   VALOR CATASTRAL                    COEFICIENTE          IMPORTE    INCREMENTO

2010   45.535,23 €     100,00%       0,900         409,82 €       18,95 €       
2009   43.429,60 €     95,38%         0,900         390,87 €       18,95 €       
2008   41.324,12 €     90,75%         0,900         371,92 €             
2001   26.585,22 €     58,38%         0,870         231,29 €